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不動産の売却をお考えの方

1.売却の手順

不動産売却の大きな流れは、次の通りです。


 
価格査定 仲介業者が売却の媒介依頼を受けた不動産に対して、成約見込価格を調査すること。
費用は無料(媒介費用に中に含まれる)
媒介契約 不動産売買の仲介の事を媒介(ばいかい)という。
売買契約 売買契約締結後でも、引渡までは、売り主様に管理責任がございます
決済 ローンの返済や抵当権抹消と引渡の時期がポイント。同時決済や先行入居など、よくよく不動産会社と調整しておく事。


2.仲介の種類

不動産の仲介(媒介契約)には3つの形態があります。


不動産を売りたい場合、不動産会社のお世話にならなければならない。

  一般媒介 専任媒介 専属専任媒介
複数の不動産会社との契約 複数の不動産会社と契約できる。 依頼者は他の不動産業者に依頼できない。 同左
自分が見つけてきた
相手との直接契約
出来る。 同左 出来ない。
契約の期間 3ヶ月以内 (更新可) 同左 同左
報告義務 無し 2週間に一度の報告義務
(口頭または書面)
1週間に一度の報告義務
(口頭または書面)
指定流通機構 登録の必要なし 契約後7日以内に登録義務有り 契約後5日以内に登録義務有り
不動産会社への違約金   他の不動産会社の媒介で売買が成立した場合は、違約金が発生する。 他の不動産会社の媒介や自分で発見した相手との売買が成立した場合は、違約金が発生する。


3.売主の担保責任(民法)

知らないでは済まない部分がある。


民法では、売り主にも、瑕疵担保責任が存在します。

売買の目的物に隠れた瑕疵があった場合、売り主は買い主に責任を負う。(民法570条)
買い主は瑕疵を知った1年以内であれば、損害賠償を請求できる。
競売物件はこの限りではない。

たとえば、中古住宅でシロアリで構造体が腐っていた。などの場合、
売主の瑕疵担保責任を問われる場合がある。

標準的な売買契約書の内容 (瑕疵担保責任)
1. 買主は、本物件に隠れた瑕疵がある場合は、売主に対して損害賠償を請求することができる。この場合において、契約を締結した目的を達成することができないとき、買主は、売主に対して契約を解除し、損害賠償を請求することができる。
2. 買主は、売主に対して前項前段に定める損害賠償に代えて、またはそれとともに、本物件の修補を請求することもできる。
3. 前2項の請求は、本物件の引渡し後○○年を経過したときは、することができない
4. 第1項後段によってこの契約が解除された場合、売主は、買主から受領した金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。

民法では、瑕疵の発見から1年以内、上記の契約書では契約後1年以内という食い違いはありますが、売主が知らなかったでは澄まない場合も出てきます。



4.危険負担

手付金はもらったけど、引渡しまでに建物が火災で焼失したら・・・・


不動産を引き渡す前に焼失した、などの場合、売買契約の作り方によってはその損害を売り主が負担しなければなりません。
一般には、引渡までの災害、火災などによる不動産に生じた損害は、売り主が負担するように書いてある契約書がほとんど。
今の不動産を売って、次の不動産を買おうとする場合、その建物の管理や火災保険などは、引渡まで継続したものでないといけません。 売却時の売買契約の災害や火災などの危険負担をどちらが負担するかのチェックは、重要。

標準的な売買契約書の内容 (危険負担)
1. 本物件の引渡し前に、天災地変その他売主及び買主のいずれの責にも帰することができない事由によって本物件が滅失したとき、買主は、この契約を解除することができる。
2. 本物件の引渡し前に、前項の事由によって本物件が毀損したとき、売主は、買主と協議のうえ、本物件を修復して買主に引渡す。この場合は、修復に必要な相当の期間引渡しが遅延しても、買主は、売主に対して、引渡しの遅延による損害の賠償を請求することができない。
3. 売主は、本物件の修復が著しく困難なとき、または修復に過分の費用を要するときは、この契約を解除することができる。買主は、本物件の毀損によって契約を締結した目的を達することができないときは、この契約を解除することができる。
4. 第1項または前項によってこの契約が解除された場合、売主は、買主から受領した金員を無利息で遅滞なく買主に返還しなければならない。


5.手付金

売買契約の保証として、買い手から売り手に支払われる金銭。


契約が予定通り進めば、契約金の一部となるが売り手、買い手のどちらかが解約をする場合は、次の方法が一般的。

解約手付け(売り主) 預かった手付け金の倍額の金額を支払って解約できる。
解約手付け(買い主) 支払った手付け金を放棄して解約できる。


6.売却時の諸経費

売買価格の4〜5%程度銭。


売却時には、仲介手数料。売買契約の印紙代、抵当権抹消登記の費用、ローンの繰り上げ返済の事務手数料などで、売却価格の4〜5%程度が必要です。

仲介手数料 取引価格の3%+6万円を上限として一方の依頼者に請求できる。
消費税は別途必要。
支払時期は、契約時に仲介会社と決めます。
売買契約の印紙代
(2008.1現在)
1,000万円を超え5,000万円以下のもの…1.5万円
5,000万円を超え1億円以下のもの…4.5万円
抵当権抹消登記 司法書士に支払う登記手数料と登録免許税。
ローンの繰り上げ返済手数料  
税金 売却することによって譲渡所得が発生する場合は、所得税や住民税が後日発生する。
(不動産売却によって、儲かった場合)
居住用資産の売却や、居住用資産の不動産の買い替えなどによる税金の軽減措置もございます、詳しくは担当不動産会社でご相談をお受けしております。




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